‘상승 전환’ 서울 송파구 아파트값... 하락장임에도 먼저 꿈틀댄 이유

서울 자치구 중 유일하게 ‘상승 반전’
전문가들 “시장 자체가 반등한 것은 아니다”

 

 

작년 강남3구 가운데 집값 낙폭이 가장 컸던 송파구가 서울시 자치구 중 유일하게 ‘상승 반전’한데는 가격 반영 속도가 빠른 대단지 아파트가 집중돼 있다는 점이 주효하게 영향을 미친 것으로 풀이된다. 급매물이 소진되고 상급지 갈아타기를 위한 일부 수요가 몰리면서 깜짝 반전을 보인 셈이다. 다만 대세적으로 상승장에 돌입했다고 보긴 어렵다는 지적이 나온다.

 

 

                             서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1

 

 

10일 한국부동산원에 따르면 지난 6일 기준 서울 송파구 아파트 값이 전주 대비 0.03% 오르며 지난해 4월 4일 기준, 0.01% 상승을 마지막으로 11개월만에 흐름이 바뀌었다. 서울 자치구 중 유일하게 상승(+) 전환한 셈이다. 매매가격 변동률을 보면 1월 30일 -0.19%, 2월 6일 -0.18%, 2월 13일 -0.19%, 2월 20일 -0.13%, 27일 -0.02%, 3월 6일 -0.03% 였다.

 

상승 전환을 이끈 것은 대단지 아파트 매매가였다. 부동산R114에 따르면 올해 1분기 대비 작년 4분기 송파구 아파트 실거래 최고가를 비교했을때, 상승거래 일부 중 단지 4곳이 5% 가량 올랐다. ▲가락동 헬리오시티 전용 84.96㎡ 16억7000만원→17억5000만원 ▲가락동 헬리오시티 84.99㎡ 18억500만원→18억9000만원 ▲신천동 파크리오 59.95㎡ 14억8000만원→15억5500만원 ▲잠실동 트리지움 59.88㎡ 15억원→15억8000만원이었다.

 

 

 

                                                                                                  114

 

 

KB부동산데이터허브에 따르면 임대주택을 제외한 ‘전국 가구수 기준 상위 5개 단지’는 모두 서울 송파구에 있다. 가락동 헬리오시티(8109가구), 신천동 파크리오(6864가구), 잠실동 엘스 5678가구, 잠실동 리센츠 5563가구, 방이동 올림픽선수기자촌 5540가구 등으로 총 3만1754가구에 달한다. 만약 3000가구 이상 기준으로 잡으면 잠실 트리지움과 문정동 올림픽훼미리까지 합산해 총 4만1345가구가 된다.

 

업계에서는 매머드급 단지가 많아 가격 변동이 반영되는 속도가 빠르다는 점을 주목하고 있다. 대단지는 가격이 떨어질때 빨리 떨어지고 반면 가격이 오를 때도 빨리 오르는 경향이 강하다. 예를 들어 빌라의 경우, 빌라 한 곳이 8000만원에 거래됐다 하더라도 적정 가격이 그보다 더 낮은지 혹은 1억원일지 모르지만 3000단지 이상의 대단지에서 특정 가격으로 실거래가 되면 바로 시장가로 인식을 하는 경향이 뚜렷하다.

 

 

 

부동산업계 관계자는 “서울에서 2000년대 이후 브랜드 아파트 공급이 본격화하면서 아파트 규모가 점차 대규모로 전환됐다”면서 “대규모 아파트 단지일수록 가구수가 많아 매매거래가 활발해 환금성이 높고 정확한 시세 확인이 가능하다”고 했다.

 

 

따라서 주택 가격 하락기에는 매수자에 비해 매도자가 급증하면서 가격 하락 경쟁이 심화돼 하락폭을 키운다. 실제 지난해 한강 이남에서 송파구 매매가격이 가장 큰 폭(-5.9%)으로 하락했다.

 

특히 매도자 입장에서 ‘가격이 더 이상 떨어질 것 같지 않다’는 심리가 반영되면서 매물 가격이 상승한 것으로 풀이된다. 갈아타기 수요를 노려왔던 매도자들이 바닥을 찍었다고 판단, ‘먼저 빨리 사겠다’고 나서면서 실제 거래가 이뤄진 건들이 통계 지표상 나타나고 있다는 분석이다.

 

한국부동산원 관계자는 “송파구 대단지들은 외지에서 볼때 강남권이라는 인식이 있다. 대치나 도곡동으로 들어가기엔 여력이 부족한 실수요자들이 항시 노리고 있는 곳”이라며 “특히 워낙 대단지라는 점에서 시장의 향방을 볼 수 있는 바로미터의 성격을 갖고 있다”고 설명했다.

 

 

                                                                                     KB국민은행

 

 

하지만 이번 ‘상승 반전’이 시장 자체가 반등한 것이라고 속단해서는 안 된다는 지적이 나온다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “송파구 내에서도 하락 거래가 이어지고 있다. 낙폭이 줄었다 커졌다 하면서 둔화되는 양상으로 보고 있다”고 했다.

한국부동산원 관계자는 “하락폭이 둔화하는 양상은 뚜렷하다”면서도 “다만 상승으로 바뀔지 여부는 미지수라 좀 지켜봐야 한다. 주요 큰 단지로 갈아타기에 성공했다는 것은 이보다 하급지 아파트 위주로 매수세가 빠진다는 방증일 수 있다”고 말했다.